BISNIS KONTRAKAN RUMAH KECIL

Pak Safir, Juli 2001 ini saya baru memulai bisnis kontrakan rumah kecil type 40m dan baru punya 5 buah, fee per bulan/rumah Rp. 270 ribu - Rp.300 ribu. Saya punya rencana untuk menambah lagi. Lokasinya di dekat stasiun kereta api.

Apakah bisnis kontrakan rumah kecil sangat lambat BEPnya? Bagaimana perhitungan untung - ruginya? Apa benar ini bisnis dengan resiko kecil?

Mohon pertimbangan bisnis dari Pak Safir.

Jawab:

Kalau saya lihat, BEP (Break Even Point = Kembali Modal) dari bisnis kontrakan rumah Anda sangat tergantung dari lokasi. Bila diperhatikan, biasanya yang membutuhkan kontrakan rumah kecil adalah

1. Orang yang masih lajang

2. Orang yang baru menikah

3. Orang yang kemampuan ekonominya rendah

Jadi semakin banyak orang-orang tersebut di sekitar lokasi bisnis Anda, semakin cepat pula modal Anda kembali (BEP). Sekarang pertanyaannya, apakah orang-orang yang disebutkan diatas itu tadi banyak berada disekitar lokasi rumah kontrakan Anda? Bila jawabannya ya, berarti kembali modal Anda akan semakin cepat.

Sekarang bagaimana menghitung untung/ruginya? Wah, saya tidak tahu apakah rumah yang Anda punya ini sistemnya milik sendiri atau Anda sewa juga. Bila sistemnya sewa juga, berarti Anda akan untung apabila pemasukan sewa Anda (setelah dikurangi biaya-biaya lain seperti bayar listrik, air, dlsb. kalau memang itu semua Anda yang bayar) lebih besar daripada pembayaran sewa Anda ke pemilik rumah.

Tetapi bagaimana bila rumah itu adalah rumah milik Anda sendiri? Mudah sekali caranya. Pertama-tama, hitung berapa pemasukan sewa yang akan Anda terima dari semua rumah itu dalam setahun, lalu kurangi dengan biaya-biaya rutin yang harus Anda bayar seperti listrik, air, dlsb (kalau memang itu semua Anda yang bayar). Kalau minus, berarti Anda rugi. Tetapi kalau plus, berarti Anda untung. Tetapi untung belum tentu balik modal lho. Kalau memang keuntungan Anda adalah - katakan - Rp 10 juta setahun, sedangkan harga beli dari semua rumah itu adalah Rp 50 juta, ini berarti Anda baru akan balik modal setelah 5 tahun. Artinya, sebelum 5 tahun, Anda masih rugi, walaupun secara tahunan Anda untung.

Mengenai apakah bisnis ini risikonya kecil, saya berpendapat bahwa bisnis properti (baik jual beli maupun sewa menyewa) sangat bergantung pada lokasi.

Untuk kasus Anda, kalau memang rumah kontrakan Anda berada di lokasi yang tepat, artinya bahwa rumah kontrakan itu bisa memenuhi kebutuhan dari orang-orang yang ada disekitarnya, bisa dikatakan risiko bisnis Anda tidak besar sama sekali. Dan itu terbukti dari terisi penuhnya rumah kontrakan Anda kan? Pesan saya, perhatikan terus lokasi rumah yang ingin Anda beli bila Anda ingin berbisnis rumah kontrakan.

Sukses untuk Anda.